La regla general es sencilla: lo que se estropea por el paso del tiempo lo paga el propietario, y lo que se rompe por el uso diario o por un mal uso lo paga el inquilino. Lo dice el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y es lo que decide quién paga en casi todas las averías de fontanería y cerrajería.
Además, desde el 8 de octubre de 2026 hay una novedad importante: si el propietario no responde en 15 días, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla del alquiler. Te lo explicamos más abajo.
Qué dice la ley
- El propietario tiene que hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, salvo que el daño lo haya causado el inquilino.
- El inquilino paga las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
- El inquilino tiene que avisar al propietario cuanto antes de cualquier avería, y dejarle comprobarla.
- En una urgencia, el inquilino puede hacer la reparación para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, avisando antes al propietario, y pedirle después el importe.
La ley no pone una cantidad a las “pequeñas reparaciones”. Muchos contratos lo concretan, así que revisa tu contrato: a veces fija un importe máximo a cargo del inquilino.
Avería por avería
| Avería | Quién suele pagar | Por qué |
|---|---|---|
| Fuga en una tubería empotrada | Propietario | Es desgaste de la instalación, no del uso |
| Fuga en la bajante o en una tubería común | Comunidad | Es un elemento común del edificio |
| Termo o calentador que se estropea por antigüedad | Propietario | El aparato ha llegado al final de su vida |
| Grifo que gotea por una junta o un cartucho gastado | Inquilino | Pequeña reparación por uso ordinario |
| Mecanismo de la cisterna desgastado | Inquilino, normalmente | Pequeña reparación por uso ordinario |
| Atasco por toallitas, aceite o restos | Inquilino | Mal uso |
| Atasco por una tubería vieja, rota o sin pendiente | Propietario | Defecto de la instalación |
| Cerradura que se rompe por desgaste o antigüedad | Propietario | Parte de la vivienda que hay que conservar |
| Llaves perdidas, llave rota o quedarse fuera | Inquilino | Depende del uso del inquilino |
| Cambiar el bombín por seguridad al entrar | Inquilino, si lo decide él | Es una mejora que pide el inquilino |
| Daños por agua al vecino de abajo | El seguro de quien tenga la avería | Lo cubre la responsabilidad civil |
Son los casos habituales. Si hay dudas sobre la causa, lo que decide es por qué se ha producido la avería, y eso lo puede decir el profesional que la repara.
La novedad de octubre de 2026: reparar y descontar
El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, añadió un apartado nuevo al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda:
- El inquilino se lo pide al propietario por escrito, con un presupuesto razonable de la reparación.
- El propietario tiene 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla él mismo.
- Si no responde o se niega sin motivo, el inquilino puede hacer la reparación y descontar el importe de las rentas siguientes.
- El coste tiene que ser razonable y adecuado al daño, y quedar acreditado con documentos: presupuesto, factura y justificante de pago.
Ojo: es un real decreto-ley, así que el Congreso tiene que convalidarlo. El anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026. Antes de descontar nada del alquiler, comprueba que la norma sigue en vigor o consulta con un abogado o con la oficina de vivienda de tu ayuntamiento.
¿Puede el inquilino cambiar la cerradura?
Cambiar el bombín no modifica la configuración de la vivienda, así que no es una de las obras para las que la ley exige permiso por escrito del propietario. En la práctica:
- Puedes cambiar el bombín si quieres más seguridad o no sabes cuántas copias hay. Lo pagas tú, porque es una mejora que decides tú.
- Avisa al propietario y guarda el bombín original, para volver a ponerlo al marcharte si te lo pide.
- El propietario no puede entrar sin tu permiso, aunque tenga llave: la vivienda alquilada es tu domicilio. Si tiene que ver una avería, se acuerda una visita.
Si vas a cambiarlo, aprovecha para poner uno de verdad seguro: mira cómo elegir un bombín de seguridad y cuánto cuesta cambiar el bombín.
Cómo actuar ante una avería
- Si es urgente, corta el agua. Cierra la llave de paso y, si el agua llega a enchufes, baja el interruptor general.
- Avisa al propietario por escrito, aunque también le llames: un WhatsApp o un correo con fecha y fotos sirve como prueba.
- Si no responde y es urgente, llama a un profesional, guarda la factura y pídele que anote la causa de la avería. Esa línea es la que decide quién paga.
- Si hay daños al vecino, da parte a tu seguro y al del propietario. Te lo explicamos en ¿el seguro del hogar cubre una fuga de agua?.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga las averías en un piso de alquiler? El propietario paga las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable. El inquilino paga las pequeñas reparaciones por el uso ordinario y los daños que cause él. Lo regula el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Quién paga el termo en un piso de alquiler? Si el termo se estropea por antigüedad o por un defecto, el propietario. Si se rompe por un mal uso, el inquilino. El mantenimiento pequeño por uso puede corresponder al inquilino según el contrato.
¿Puedo descontar una reparación del alquiler? Desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026, sí, si la avería afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, has pedido la reparación por escrito con un presupuesto y el propietario no responde en 15 días naturales. Antes, comprueba que la norma sigue en vigor.
¿Puedo cambiar la cerradura de un piso alquilado? Puedes cambiar el bombín, pagándolo tú. Avisa al propietario y guarda el original para reponerlo al final del contrato si te lo pide.
¿Quién paga un atasco en un piso de alquiler? Si lo ha causado un mal uso, como toallitas o aceite, el inquilino. Si es por una tubería vieja o mal instalada, el propietario. Si está en la bajante común, la comunidad.
¿Tienes una avería en tu piso de alquiler? Busca tu zona en fontaneros por ciudad o cerrajeros por ciudad: te damos el precio antes de empezar y te hacemos factura detallada, con la causa de la avería, para el propietario o el inquilino.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado.
Fuentes: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 21 y 23 (BOE, texto consolidado) · Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026) · Acuerdo del Congreso de derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (BOE) · Nuestra propia experiencia como profesionales del sector, con los avisos que atendemos cada día en Barcelona y provincia