Una reforma o reparación en tu vivienda lleva IVA del 10 % si cumples tres requisitos: eres un particular y la vivienda es para tu uso, la casa tiene más de dos años y los materiales que pone la empresa no pasan del 40 % del precio sin IVA. Si falla cualquiera de los tres, la factura entera va al 21 %.
Lo dice el artículo 91 de la Ley del IVA. Te lo explicamos con ejemplos, porque en una reforma de 20.000 € la diferencia son 2.200 €.
Los tres requisitos
La ley aplica el 10 % a “las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas” cuando se cumple todo esto:
1. Quien encarga la obra es un particular, para su uso
Tienes que ser persona física, no actuar como empresa o profesional y usar la vivienda para ti. También cuenta una comunidad de propietarios, cuando la obra es del edificio.
Quedan fuera, y van al 21 %:
- Las empresas y las sociedades.
- Los locales, oficinas y despachos, porque no son vivienda.
- Un piso que tienes alquilado a otra persona. Si alquilas, a efectos de IVA actúas como empresario, así que la reforma de ese piso va al 21 %.
2. La vivienda tiene al menos dos años
La construcción o la última rehabilitación de la vivienda tiene que haber terminado al menos dos años antes de empezar la reforma. Un piso a estrenar que reformas al año de comprarlo no cumple.
3. Los materiales no pasan del 40 %
Este es el requisito que más se incumple sin saberlo. Si la empresa aporta los materiales, lo que le cuestan a ella no puede superar el 40 % de la base imponible, es decir, del precio total sin IVA.
Por eso las reformas con mucha mano de obra suelen ir al 10 %, y las que llevan materiales caros, como una cocina con muebles de gama alta, pueden pasarse al 21 %.
Tres ejemplos con números
Ejemplo 1: reforma de baño, 10 %
- Precio sin IVA: 6.000 €
- Lo que cuestan los materiales a la empresa: 2.100 € (35 %)
- Cumple: IVA del 10 % = 600 €. Total: 6.600 €.
Ejemplo 2: cocina con materiales caros, 21 %
- Precio sin IVA: 10.000 €
- Materiales: 5.000 € (50 %)
- No cumple la regla del 40 %: IVA del 21 % = 2.100 €. Total: 12.100 €.
- Con el 10 % habrían sido 11.000 €: 1.100 € de diferencia.
Ejemplo 3: los materiales los compras tú
- Compras tú los azulejos y los sanitarios en una tienda por 3.000 € (IVA incluido): esa compra lleva el 21 %, porque es una venta de productos.
- La empresa te cobra 4.000 € de mano de obra y 500 € de material pequeño (12,5 %): esa factura va al 10 %.
Comprar tú parte del material puede ayudar a cumplir el 40 %, pero solo te ahorra IVA en la factura de la empresa, no en lo que compras. Y si algo falla con un material que has puesto tú, la empresa no responde de él.
Resumen rápido
| Situación | IVA |
|---|---|
| Tu piso o casa, para ti, con más de 2 años y materiales ≤ 40 % | 10 % |
| Lo mismo, pero los materiales pasan del 40 % | 21 % |
| Obras de la comunidad de propietarios, con los mismos requisitos | 10 % |
| Tu segunda residencia, si la usas tú y no la alquilas | 10 % |
| Piso que tienes alquilado a otra persona | 21 % |
| Local, oficina o despacho | 21 % |
| Vivienda con menos de 2 años desde su construcción | 21 % |
| Materiales o electrodomésticos que compras tú en una tienda | 21 % |
También vale para el fontanero o el electricista
La ley habla de obras de renovación y reparación, no solo de reformas grandes. Una reparación de fontanería o electricidad en tu vivienda puede ir al 10 % si se cumplen los mismos requisitos, y en muchas reparaciones el material es poco y la mano de obra mucho.
Cómo pedir el 10 % sin problemas
- Pide el presupuesto con el IVA desglosado y separando mano de obra y materiales. Así ves si se cumple el 40 %.
- Es habitual que la empresa te pida una declaración firmada diciendo que cumples los requisitos (particular, uso propio, vivienda de más de dos años).
- Revisa la factura final. Si ha subido la partida de materiales respecto al presupuesto, el IVA puede cambiar.
- Guarda facturas y presupuestos. Te servirán también para justificar mejoras cuando vendas la vivienda.
¿Y si es una rehabilitación?
La Ley del IVA trata aparte la rehabilitación de edificios, con requisitos más exigentes, pensados sobre todo para obras estructurales y de gran importe en relación con el valor del edificio. Si tu obra es de ese tipo (por ejemplo, una rehabilitación completa con proyecto de arquitecto), consúltalo con tu asesor, porque las reglas son distintas.
Preguntas frecuentes
¿Qué IVA lleva una reforma de baño o de cocina? El 10 % si eres un particular, la vivienda es para tu uso, tiene más de dos años y los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % del precio sin IVA. Si no, el 21 %.
¿Qué pasa si los materiales superan el 40 %? Que toda la factura va al 21 %, no solo los materiales.
¿Puedo aplicar el 10 % en un piso que tengo alquilado? No. Quien alquila una vivienda actúa como empresario a efectos de IVA, así que la reforma va al 21 %.
Me han cobrado el 21 % y creo que me tocaba el 10 %, ¿qué hago? Pide a la empresa que revise el caso y, si procede, que te emita una factura rectificativa.
¿Necesito licencia de obras para tener el 10 %? No, el IVA no depende del permiso. Pero la obra tiene que tener el permiso que le corresponda: lo explicamos en qué permiso necesitas para una reforma en Barcelona.
Si vas a reformar, te damos un presupuesto cerrado por partidas, con el IVA que corresponde desglosado. Busca tu ciudad en reformas integrales. Y si quieres saber cuánto puede costar la obra, empieza por cuánto cuesta una reforma integral en Barcelona.
Fuentes: Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 91 (BOE) · Nuestra propia experiencia como profesionales del sector, con las reformas y reparaciones que presupuestamos en Barcelona y provincia
Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal. Si tu caso tiene dudas, consúltalo con un asesor o con la Agencia Tributaria.